vivienda, sin mercado y sin solución

 

Hace unos días, a través del Portal de la Transparencia del Gobierno de España, tuve acceso al Boletín del Observatorio de Vivienda y Suelo correspondiente al 2º trimestre de 2017 que edita la Dirección General de Arquitectura, Vivienda y Suelo del Ministerio de Fomento. Vaya por delante mi advertencia de que las estadísticas que publica dicho ministerio se han ido empobreciendo con el paso de los años y disminuyendo su calidad estadística, como prueban las diversas series que se han descontinuado y las discrepancias de valores con otros organismos, que en vez de disminuir han aumentado con el transcurso del tiempo. A pesar de lo cual no queda más remedio que basarse en estos datos para hacer cualquier estudio sobre el sector.

Uno de los primeros datos que causa sorpresa es el stock de vivienda nueva sin vender, cuya última estimación es a 31 de diciembre de 2015 y era de 513.848 viviendas (Boletín anual del Observatorio de Vivienda y Suelo de 2016, página 33) Si tenemos en cuenta que, según nos informa el servicio de estadística del propio ministerio, el criterio de que se considera vivienda nueva o usada cambió en 2010 y pasó de considerar vivienda nueva a aquella con menos de 2 años de antigüedad a aquella con menos de 5 años de antigüedad, es fácil deducir que el número descienda, casualmente, desde dicho año. No olvidemos que para el Instituto Nacional de Estadística (INE) una vivienda es nueva cuando tiene menos de 1 año de antigüedad, ¿no nos podríamos poner de acuerdo en algo tan simple?, ¿por qué no manejamos el concepto segunda mano, que además de ser una marca en el mercado de lo usado, refleja perfectamente lo que queremos decir con ello?

Pero siendo tan importante el sector de la vivienda, no olviden que en el año 2005 se llegaron a inscribir en los registros de la propiedad las transacciones (por diversos conceptos) de 987.448 viviendas en toda España, que motiva que todos los días, sin excepción, se hable de vivienda y suelo en la prensa especializada en economía y en alguna generalista, no se concibe que las fuentes estadísticas no hayan mejorado, máxime con las técnicas de tratamiento de la información de las que disponemos hoy en día. Como de costumbre no queremos saber de verdad, con profundidad y dejamos la información para el grupo de iniciados que sigue manejando el mercado a su antojo, si es que podemos hablar de mercado real, que creo que no.

Observatorio de Vivienda y Suelo. Dirección General de Arquitectura, Vivienda y Suelo, Ministerio de FomentoEn el cuadro que precede a este párrafo podemos ver lo que, en mi opinión, es un reflejo de la inexistencia de mercado o la elevadísima imperfección del mismo que me lleva a negar su existencia. Uno supone, inocentemente, que una vivienda protegida debe tener un precio inferior a una vivienda libre, por muy diversas razones, y de ahí deduce que el acceso a las viviendas protegidas esté limitado a personas con una renta o salario disponible inferior a determinados niveles que impiden el acceso a una vivienda digna que, recordémoslo, es un derecho que está recogido en nuestra Constitución. Que, por cierto, va a cumplir en breve 39 años, algo talludita para seguir casi incólume.

Pues bien, en 15 provincias españolas el precio de la vivienda protegida es superior al precio de la vivienda libre usada, pero no ligeramente, en el caso de Jaén un 34% o en el de Lleida un 25%. Vamos, una situación de total irracionalidad, consecuencia de la crisis económica y financiera vivida con unos terribles efectos en el sector inmobiliario, que aún perduran. Y lo más preocupante es que pueden mantenerse en el tiempo si no se adoptan las medidas adecuadas. Además, tenemos 6 provincias en las que desconocemos lo que ocurre en este ámbito, 5 de ellas pertenecientes a la comunidad de Castilla y León, y 5 provincias más en las que la diferencia en favor de la vivienda protegida es inferior al 5%.

Sin temor a equivocarnos podemos afirmar que en la mitad del territorio español las viviendas protegidas tienen un precio superior a las viviendas libres usadas, que recordemos que son viviendas nuevas con una antigüedad superior a los 5 años. ¿Es el mercado de viviendas de precio libre el que debe resolver el acceso a la vivienda a aquellos que no disponen de los recursos mínimos para ello? Claro que, después del fiasco protagonizado por el Ayuntamiento de Madrid que vendió su parque de vivienda social, es difícil contestar a la pregunta.

Propiciar el acceso a la vivienda mediante la disposición de un parque de vivienda en alquiler sería una de las soluciones para el sector y para resolver distorsiones como la apuntada más arriba. Pero es que, en términos generales, ello contribuiría a generar un mercado del alquiler que facilite la movilidad, por una parte, y el acceso de los más jóvenes, por otra. España es uno de los países de Europa con mayores niveles de vivienda en propiedad, lo que no se compadece con nuestras limitadas capacidades económicas, en términos generales, para acceder a la vivienda.

Terrenos urbanizados, con parque incluido, sin edificar. Madrid

Terrenos urbanizados, con parque incluido, sin edificar. Madrid

Claro que en el asunto de la vivienda debemos incorporar al análisis dos cuestiones muy importantes para poder avanzar en el asunto, el paulatino envejecimiento de la población española, de un lado, y la aparición del fenómeno de los alquileres de vivienda para su alquiler turístico. En el primero de los casos, el envejecimiento está provocando que muchas zonas pierdan población lo que provoca un aumento del número de viviendas disponibles y en consecuencia un abaratamiento del precio. No es casualidad que las provincias con mayor diferencial de precio en favor de la vivienda libre usada con relación a la vivienda protegida sean aquellas en que el número de viviendas sin vender sea mayor. El segundo de los casos, aunque sea incipiente y limitado, normalmente, a las capitales de provincia puede llegar a distorsionar los precios en poco tiempo. Las referencias del mercado que he manejado, correspondientes a una capital provincial, del sur de España, es de 6 veces o más del precio del arrendamiento turístico con relación al convencional, en estos momentos.

Lo que es evidente es que en el tema de la vivienda, a las dos Españas por cuestión de precio, debemos añadir otras dos por el funcionamiento del mercado, una con un mercado que funciona, aunque sea a trancas y barrancas, y otra sin mercado cierto, porque la caída de precios obedece a la existencia de un amplio parque sin vender, consecuencia de una desmedida oferta anterior sin lógica alguna, y, lo que es peor, sin expectativas de que se pueda realizar a corto plazo por el asunto de la despoblación apuntada. Quizá convendría saber que parte de ese parque sin vender es propiedad de nuestra conocida SAREB (Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria) porque una posible solución pueda venir de su parte.

Dicho todo ello no creo que exista esa necesidad de suelo para construcción de nueva vivienda que a diario reclaman ciertos operadores. Hay mucha vivienda por rehabilitar en los cascos antiguos de las ciudades e incluso en ciertos extrarradios. Como hay terrenos sin aprovechar en los centros urbanos o en polígonos industriales que han perdido su vocación y se encuentran en el interior de los núcleos urbanos. Y, desde luego, lo que no nos hace falta son los proyectos de desarrollo paulatino, en zonas ya planeadas, bajo el argumento de hacer un crecimiento ordenado, porque ello lo único que sirve es para facilitar el aumento del precio, limitando la competencia en el tiempo, y demorando la puesta en marcha de los servicios públicos asociados. Lo que necesitamos es un mercado que funcione y una vivienda suficiente y en alquiler para cubrir necesidades sociales.

Escrito por Pedro Luis Egea Vega

Pedro Luis Egea Vega

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