vivienda y chamartín

 

El pasado viernes 30 de enero un diario digital, muy volcado en lo económico, anunciaba a bombo y platillo, con gran despliegue de bytes, la inminente aprobación de la llamada Operación Chamartín. Operación largamente deseada por algunos, vituperada por otros y que, en general, despierta gran expectación. La operación en sí no es mala ni buena, depende que lleve dentro y que se pretende hacer en los muy citados 3 millones de metros cuadrados que abarca la zona objeto de actuación. Para empezar a crear una especie de clima de apoyo se titula que se crearán 120.000 puestos de trabajo, pero se deja para las entrelíneas que eso ocurrirá a lo largo de 20 años, vamos una ganga.

Visto lo visto, y leído lo leído, como que en la rebautizada Distrito Castellana Norte se van a construir entre 16.000 y 17.000 viviendas, de las que la abrumadora cifra del 10% tendrán algún tipo de protección (en el proyecto original eran 4.000), creo que debemos volver a hablar de esas cositas, llamadas pisos, que se construyen con piezas elaboradas con silicato de aluminio hidratado, ya saben, ladrillos, sobre el que he hablado en este blog con anterioridad. Se me olvidaba comentar que el proyecto incluye el derroche de destinar 50.000 metros cuadrados (el 1,8%) a zonas verdes y ello sin deducir que se perderán las existentes. Dicen que las famosas 4 altas torres del paseo de la Castellana, medio vacías, se van a quedar pequeñas en comparación con las que se van a construir en la nueva zona en el futuro. Futuro prolongado pues la operación va a durar 20 años; a los que hay que añadir los 22 que lleva de trámites, sentencias y permisos. En el artículo de El País, del que les he dejado el enlace, pueden leer con detalle la equitativa aportación de suelo que hacen las partes afectadas.

Permítanme dejarles una frase atribuida al presidente del BBVA con motivo de la presentación del proyecto: “No sé si va a ser rentable para el banco, pero sí para Madrid”. Altruistas los quiere el señor y por eso vuelve el ladrillicidio.

Torres del Paseo de la Castellana

Torres del Paseo de la Castellana

A la vista de esta cuestión, me propuse estudiar un poco en detalle las existencias de viviendas vacías que hay en nuestro país en la actualidad y la evolución de ese stock en los últimos años, para conocer si esta operación, en lo que a vivienda se refiere, estaba justificada. Y descubrí que el reino del silicato de aluminio hidratado tiene unas pobres estadísticas sobre la materia, salvo el censo decenal que elabora nuestro querido Instituto Nacional de Estadística (INE), pero que no obtiene datos concretos de las viviendas vacías en venta. El último dato de viviendas vacías se refiere a 1 de noviembre de 2011 y nos dice que eran 3.443.365 unidades; pero no podemos deducir que todas ellas estén en venta, una parte de estas viviendas estará en espera de que se decida su uso, otras pueden ser compras para ser usadas en un momento posterior y es muy posible que un número significativo forme parte del circuito paralelo de arrendamientos. No podemos olvidar que el INE no entra en considerar si son propiedad o arrendadas las que considera viviendas principales y las secundarias.

Acudí a las estadísticas que elabora el Ministerio de Fomento y en cuya página web se publica un informe sobre el stock de viviendas sin vender, dato sobre el que me van a permitir que manifiesta mis dudas sobre su validez por un detalle significativo, en el informe a 31 de diciembre de 2013, último publicado, y ante el dato de que alguna provincia española (Cáceres) aparece con un stock cero de viviendas nuevas sin vender, nos incluye una nota explicativa: “Se recuerda que el stock es diferencial sobre el existente a 1-1-2004, de manera que stocks nulos no significan que no existan viviendas nuevas sin vender, sino que su número no ha aumentado desde el 1-1-2004”; ¿significa esto que el stock total de 563.908 unidades es el diferencial sobre el stock a 1 de enero de 2004? Y de ser así, ¿cuál era ese dato, que no se publica? Adicionalmente el método de cálculo, que se indica en el informe, pero del que no se aportan los datos utilizados nos lleva, por diferencia, a concluir que de las 80.083 viviendas libres terminadas en 2012 el 42% serían en régimen de cooperativa o el 32% de las 121.043 terminadas en 2011, lo que no guarda mucha relación con la realidad del mercado inmobiliario.

Pues bien, a pesar del error que pueda incluir, que no considero significativo, para acercarme a la realidad del parque de vivienda libre sin vender he combinado dos datos de la información estadística que ofrece el Ministerio de Fomento. Por una parte el número de viviendas libres terminadas, entre los años 2004 y 2013, y por otra parte el número de transacciones de viviendas libres nuevas en el mismo periodo de tiempo. Parto de que a fin de diciembre de 2003 no había stock de vivienda libre nueva sin vender, lo que es mucho suponer, pero hago mía esa hipótesis.

Las viviendas libres terminadas entre 2004 y 2013 en todo el territorio nacional fueron 3.598.458 y las transacciones de viviendas libres nuevas durante el mismo periodo fueron 2.211.100, ello supone que existe un exceso de vivienda libre terminada sobre vivienda libre nueva vendida de 1.387.358 viviendas, en esos 10 años, que en mi opinión se acerca más a la realidad de lo que se encuentra sin vender. Como han visto en este cálculo no se han incluido ni las viviendas con protección, pues entiendo que no es razonable pensar que existen viviendas de protección sin adjudicar, ni se incluyen las viviendas libres usadas en venta, que bien podrían formar parte del stock pues muchas de ellas solo han sufrido una transmisión formal, pero nunca han sido utilizadas; no obstante, la falta de información estadística sobre que viviendas libres usadas pasan a ser ofertadas en cada ejercicio me impide aportar el dato.

Si aplicamos el mismo método en la Comunidad de Madrid, resulta que el número de viviendas libres terminadas entre 2004 y 2013 es de 307.072 y el número de transacciones de viviendas libres nuevas en el mismo periodo es de 222.517, lo que significa que el exceso de vivienda libre terminada sobre el número de vivienda libre nueva transmitida en los últimos 10 años es de 84.555. Ese supuesto stock de vivienda libre nueva se absorbería, al ritmo de ventas del año 2013, en los próximos 16 años.

Si tenemos en cuenta, además, que hay otras operaciones inmobiliarias en marcha o pendientes de ejecución en Madrid, ¿necesitamos estas 17.000 nuevas viviendas? Y no olviden que la población de la Comunidad de Madrid en 2014 es la misma que en 2010. ¿Tenemos que seguir invirtiendo en ladrillo para vivienda y no digamos ya para oficina?

Escrito por Pedro Luis Egea Vega

Pedro Luis Egea Vega

2 comentarios en “vivienda y chamartín

  1. Lazaro Gonzalez

    En un año electoral un Ayuntamiento que no tiene dinero para asfaltar las calles parece que se propone desempolvar grandes operaciones urbanísticas que llevan decenas de años paradas. Además a toda prisa, sin debate ciudadano y enfangados aún en la burbuja inmobiliaria. Si nos lo creyéramos, diríamos que la realidad supera a la ficción.

     
    Contestar
  2. Luis Vega

    El hombre es el animal que tropieza dos veces en la misma piedra. En esta ocasión, tropezará con ‘el ladrillo’. ¿Escarmentarán alguna vez?

     
    Contestar

Deja un comentario

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *